Disparador de la refundición

¿Qué es un disparador de refundición?

El detonante de la refundición es una cláusula de un contrato de préstamo que pone en marcha una modificación no programada del calendario de amortización restante del préstamo, como su tabla de amortización, si se cumplen ciertas condiciones.

Llaves para llevar

  • El detonante de la refundición es una cláusula de un contrato de préstamo que puede dar lugar a una modificación no programada del calendario de amortización del préstamo.
  • Los riesgos asociados a los desencadenantes de la refundición incluyen ajustes no programados que pueden aumentar considerablemente las condiciones de pago.
  • Los prestatarios deben familiarizarse con los riesgos asociados a un detonante de refundición porque puede causar dificultades financieras.

Entendiendo el disparador de la refundición

Los desencadenantes de la refundición no deben confundirse con una refundición de la hipoteca. En esta última, se vuelve a calcular un calendario de amortización y se ajusta en función de los cambios en los pagos del principal. Por ejemplo, se puede refundir una hipoteca si el principal se paga parcialmente por adelantado.

Un detonante de refundición cambia esencialmente el alcance del calendario de amortización para asegurar el pago a tiempo. En particular, la cláusula se refiere a las hipotecas de amortización negativa. Por definición, una amortización negativa se produce cuando el saldo del principal de un préstamo aumenta porque el prestatario no ha efectuado los pagos que cubren los intereses adeudados. El resto de los intereses adeudados se añade al capital del préstamo. Cuando el saldo de capital pendiente de la hipoteca aumenta hasta un cierto porcentaje, normalmente entre el 110% y el 125% del saldo de capital original de la hipoteca, el desencadenante se hace efectivo y la refundición se hace efectiva.

La amortización negativa puede ocurrir con ciertos tipos de hipotecas de tasa ajustable (ARM), incluyendo hipotecas de tasa ajustable con opción de pago. Estas hipotecas permiten a los prestatarios varias formas diferentes de pagar la hipoteca, como pagar todo el capital y los intereses, pagar sólo los intereses o pagar sólo una parte de los intereses. Mientras que el prestatario puede apreciar las diferentes opciones de pago con un ARM de opción, el prestatario podría terminar pagando más a largo plazo.

Disparadores y riesgos de la refundición

Un desencadenante de refundición presenta ciertos riesgos con los que los prestatarios deben familiarizarse al iniciar el proceso de solicitud de una hipoteca, porque la falta de comprensión podría crear verdaderas dificultades financieras.

Cuando una hipoteca de tasa ajustable de pago alcanza su límite de amortización negativo y provoca una refundición no programada, es probable que el pago mensual aumente sustancialmente, lo que provoca un choque de pagos. El pago asequible que el prestatario pagó podría convertirse en una carga financiera significativa si la tasa de la hipoteca de tasa ajustable se ajustara y requiriera un pago mensual mayor. En un escenario extremo, el pago podría aumentar hasta el punto de que el prestatario no tenga otra opción que no pagar la deuda.

En particular, incluso un modesto aumento de los tipos de interés, dependiendo del nivel del límite de amortización negativo de la hipoteca, podría causar una refundición no programada varios meses antes del mes 61, que suele ser la primera refundición programada en una opción de pago ARM. Es un procedimiento operativo estándar para un préstamo ARM con opción de pago que se refunde cada cinco o 10 años, por lo que el Mes 61 es un marcador significativo en el camino hacia el pago del préstamo. Es cuando se calcula un nuevo pago mínimo. Debe ser pagado en el mes 61 basado en la tasa totalmente indexada, el plazo restante del préstamo, y el saldo del préstamo en ese momento.

Ejemplo de disparador de refundición

Los desencadenantes de la refundición se asocian más comúnmente con los préstamos que están atados a tasas ajustables. Esto se debe principalmente a que las cláusulas de activación permiten cambios en el plazo y el calendario de pagos del préstamo. Por ejemplo, si un prestatario tiene un préstamo ARM a 10 años y pierde un par de pagos, entonces el disparador de refundición ayuda a reajustar su programa de pagos y el monto.

De manera análoga, si los tipos de interés siguen aumentando aun cuando el prestatario efectúe el pago de la cantidad mínima exigida, entonces el límite de amortización negativo se activa y el prestatario puede verse en la obligación de pagar una multa.

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