Fecha de restablecimiento

¿Qué es una fecha de reinicio?

Una fecha de restablecimiento es un punto en el tiempo en el que la tasa de interés fija inicial de una hipoteca de tasa ajustable (ARM) cambia a una tasa ajustable. Esta fecha es comúnmente de uno a cinco años a partir de la fecha de inicio de la hipoteca. Después de la fecha de restablecimiento inicial, la tasa de interés se convierte en variable y cambia según los términos establecidos en el acuerdo de crédito del prestatario.

En algunos préstamos ARM, la fecha de restablecimiento puede referirse a múltiples fechas a lo largo de la duración del préstamo cuando se restablece la tasa de interés del prestatario. En los préstamos que se reajustan según un calendario específico, normalmente una vez al año, pueden darse múltiples fechas de reajuste, mientras que en la parte de tasa variable del préstamo.

Las hipotecas de tasa ajustable normalmente tienen 3, 5 o 7 años a una tasa fija antes de entrar en un período de tasa flotante en la fecha de restablecimiento.

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La fecha de restablecimiento es una característica importante de las hipotecas de tasa ajustable. Las hipotecas de tasa ajustable ofrecen a los prestatarios algunos de los beneficios de un producto de tasa fija y variable. La fecha de restablecimiento proporciona un punto definido en el tiempo en el que el inversor puede esperar que sus tasas comiencen a cambiar con el entorno del mercado. También puede referirse a un plazo específico en el que el préstamo se restablece a lo largo de la duración de la tasa variable.

Los ARM son un tipo popular de producto hipotecario ofrecido por los prestamistas tradicionales. Pueden ser una alternativa a los préstamos hipotecarios convencionales estándar que requieren tasas fijas durante la duración del préstamo. Típicamente, los inversionistas elegirán los préstamos ARM porque creen que las tasas caerán en el futuro.

Llaves para llevar

  • Para las hipotecas de tasa ajustable, la fecha de restablecimiento será el primer día en que la hipoteca comience a seguir una tasa de mercado ajustable (flotante).
  • En la fecha de restablecimiento, la tasa se establece de acuerdo con un índice predeterminado, más un margen. Las hipotecas de tasa ajustable son típicamente indexadas al LIBOR o a la tasa del Tesoro de los Estados Unidos.
  • Las estructuras de amortización de las hipotecas de tasa ajustable suelen ser las mismas que las de los préstamos de tasa fija, el único cambio es en la tasa de interés.

Tipos de Fechas de Reajuste

Las hipotecas de tasa ajustable se estructuran con un interés de tasa fija en los primeros años del préstamo, seguido de un período de tasa variable después de eso. En la parte de los préstamos de tipo fijo, los prestatarios pagan un tipo fijo con un plan de amortización estándar. Los pagos se estandarizan para incluir el capital y el interés de tasa fija.

Tasas variables

Una vez que un inversor llega a la fecha de restablecimiento, el resto del préstamo se basa en un tipo de interés variable. En la parte de tipo variable del préstamo se cobrará un tipo de interés al prestatario basado en un tipo totalmente indexado en lugar de un tipo fijo.

En la aprobación inicial de un préstamo ARM, el asegurador determinará un margen ARM que se le cobrará al prestatario en base a su perfil de crédito y a las condiciones del préstamo. El margen del ARM se agrega a una tasa indexada después de la fecha de restablecimiento para determinar el interés del préstamo de tasa variable del prestatario.

En los préstamos a tipo de interés variable, el asegurador también determinará un tipo indexado. La tasa indexada es típicamente la tasa preferencial del banco, sin embargo, también puede ser referenciada a la London Inter-Bank Offered Rate (LIBOR) o a una tasa del Tesoro de los Estados Unidos. En la porción de tasa variable del préstamo, el interés del prestatario es igual a la tasa indexada más su margen de ARM.

La porción de tasa variable de un préstamo ARM cambiará en base a la estructuración del préstamo. Algunos préstamos están estructurados para reajustar la tasa variable una vez al año mientras que otros tienen una tasa variable abierta que cambia con el mercado en cualquier momento. Los prestamistas tienen una tecnología sofisticada que les permite construir programas de amortización para los préstamos ARM que abarcan tanto los pagos de tasa fija como los de tasa variable. El programa de amortización de un prestatario se ajustará de acuerdo con la tasa variable del préstamo y los pagos de las cuotas mensuales se calcularán en consecuencia.

Productos de préstamo ARM

Un préstamo ARM 5/1 tendrá una fecha de restablecimiento a partir de cinco años después del préstamo inicial. Este préstamo pagaría un interés de tasa fija durante cinco años y luego se restablecería a una tasa variable, con fechas de restablecimiento posteriores programadas anualmente.

Un préstamo ARM 2/28 tendría una fecha de reajuste variable dos años después de los préstamos iniciales. Este préstamo comenzaría a pagar intereses de tasa variable en la fecha de restablecimiento de dos años con cambios de tasa variable que se producirían en cualquier momento durante los 28 años restantes en función de los cambios en la tasa indexada subyacente.

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