Las acciones de bienes raíces están aplastando el mercado mientras la nube impulsa el crecimiento

La prisa de los inversores por tomar posiciones defensivas en un mercado incierto ha hecho subir las acciones de los bienes raíces, con algunos ganando más del 50% este año, aproximadamente el triple del ritmo del S&P 500. Ahora, es probable que estas acciones suban aún más a medida que los conflictos comerciales y otros vientos en contra sacudan el mercado. Los que más se beneficiarán son American Tower Corp. (AMT), Equity Residential (EQR), Equinix Inc. (EQIX), Essex Property Trust Inc. (ESS), Crown Castle International Corp. (CCI), Public Storage (PSA) y Prologis Inc. (PLD), como se describe en un reciente informe de Barron.

Las apuestas seguras superan el rendimiento

El aumento de la demanda de acciones de empresas de industrias más seguras, con menos exposición a los mercados extranjeros, ha hecho que suban los precios de los fideicomisos de inversión inmobiliaria o de las acciones de empresas propietarias de torres de oficinas, hoteles, centros comerciales y otras propiedades comerciales.

Steve Shigekawa, gerente del fondo Neuberger Berman Real Estate, se centra en acciones de empresas de alta calidad con “baja deuda, carteras de propiedades diversas y equipos de gestión experimentados que han dirigido sus empresas a través de múltiples ciclos económicos”, según Barron$0027s. Esta estrategia de inversión ha llevado al fondo Neuberger Berman Real Estate a registrar un rendimiento anualizado del 12,0% en los últimos tres años, superando al 90% de sus pares en la categoría de bienes raíces de Morningstar. En la última década, su antigua clase de acciones institucionales ha superado al 79% de sus pares.

En lugar de invertir en compañías inmobiliarias tradicionales, como alojamientos, centros comerciales y centros comerciales regionales, en los que el fondo de Shigekawa tiene menos de un 7% de exposición, ha doblado la inversión en compañías de centros de datos, en las que el fondo tiene un 12% de exposición.

“Tenemos una menor exposición a los sectores inmobiliarios más cíclicos como el alojamiento y el comercio minorista, dado el impacto del comercio electrónico en las ventas al por menor”, dijo el gestor del fondo. El fondo de Shigekawa utiliza un enfoque descendente para la selección de acciones, observando los indicadores macroeconómicos para ayudar a guiar las inversiones en unas 40 empresas. Por ejemplo, un período de tasas de interés más bajas ha ayudado a impulsar las acciones de las inmobiliarias, que a menudo sufren durante los períodos de aumento de las tasas de interés debido a la cantidad de deuda que asumen.

Empresas de centros de datos

Una fuerza que impulsa el crecimiento de estas empresas es el aumento de la demanda de centros de datos para apoyar la computación en nube. “Cuando piensas en la demanda de computación en nube, eso va a requerir más centros de datos”, dijo el gerente del fondo. Esta tendencia impulsará particularmente a las empresas inmobiliarias de centros de datos como Equinix, con sede en Redwood City, California, cuyas acciones se han disparado más del 62% en lo que va de año.

La empresa líder en el espacio del centro de datos enumera propiedades en 24 países alrededor del mundo, y dice que no se ha visto afectada en gran medida por una reescalada de las tensiones comerciales de Washington.

“Mientras que el comercio mundial de bienes físicos se está aplanando, lo contrario es cierto en términos de nuestra economía digital global”, dijo el CEO de Equinix Charles Meyers.

Mientras tanto, tanto los centros de datos como las torres REIT deberían beneficiarse del cambio a la próxima generación de redes celulares, llamada 5G, que se espera que sea 10 veces más rápida que los actuales teléfonos 4G. Los REITs de torre de telefonía celular, también conocidos como “REITs de infraestructura” conformaron el 17% del fondo Neuberger Berman Real Estate.

REITs como $0027Mitigadores de Riesgo$0027 estables

Scott Craig, gerente de cartera del fondo Eaton Vance Real Estate, considera que los REIT son una forma efectiva de protegerse contra la volatilidad del mercado, según otro informe de Barron. A medida que persistan los vientos en contra, los REIT podrían seguir aumentando su popularidad como “mitigador de riesgos” con ingresos estables y bloqueados en los flujos de efectivo.

Si bien los REIT con operaciones en el extranjero e ingresos en múltiples divisas pueden estar más expuestos a la volatilidad de los tipos de cambio, suelen ser de mayor escala y mantienen perfiles de crecimiento y balances sólidos, según el Wall Street Journal.

¿Qué sigue?

En el futuro, los inversores probablemente favorecerán a las empresas que se ocupan de la economía digital mundial, en lugar de los nombres cíclicos que son más vulnerables a las recesiones económicas, los aranceles y las perturbaciones específicas de la industria, como los minoristas y los hoteles.

Otros segmentos del mercado que podrían experimentar turbulencias son los que podrían enfrentar costos más altos, como la construcción, así como un sentimiento más débil de los consumidores y la escasez de mano de obra, según Sandler O$0027Neill + Partners LP, citado por el Journal.

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