Opción de alquiler

¿Qué es una opción de alquiler?

La opción de arrendamiento es un acuerdo que da al inquilino la opción de comprar el inmueble alquilado durante o al final del período de alquiler. También excluye al propietario de ofrecer la propiedad en venta a cualquier otra persona. Cuando el plazo expira, el inquilino debe ejercer la opción o renunciar a ella. La opción de arrendamiento también se conoce como un contrato de arrendamiento con opción de compra.

Cómo funciona una opción de alquiler

La opción de arrendamiento da al posible comprador más flexibilidad que un contrato de arrendamiento con opción de compra estándar, que requiere que el inquilino compre la vivienda cuando termine el contrato de arrendamiento. El precio de la vivienda se acuerda por adelantado entre el comprador (el inquilino) y el propietario. El precio suele ser el valor actual de mercado de la vivienda, lo que permite al inquilino comprar la vivienda en el futuro al precio actual. Para esa opción, el inquilino suele cobrar una cuota inicial al propietario, que puede ser el 1% del precio de venta de la vivienda. La cuota va al anticipo si el inquilino decide comprar la casa al final del contrato de arrendamiento.

La opción de arrendamiento es especialmente útil para aquellos que pueden estar construyendo su crédito o no tienen suficiente ahorrado para un adelanto. Sin embargo, hay varias características de las opciones de arrendamiento que deben considerarse.

Pagos de alquiler

El propietario cobra una prima además del alquiler mensual estándar por la opción de compra al precio de hoy cuando el contrato termina. La prima puede ser un porcentaje añadido a la renta actual del mercado como el 10% de la renta mensual estándar para una casa de ese tamaño. La cantidad extra o prima, que a menudo se llama crédito de alquiler, se convierte en parte del pago inicial de la casa si el inquilino ejerce la opción de compra de la casa. Sin embargo, el inquilino pierde el dinero extra pagado por encima del alquiler estándar si la casa no se compra al final del contrato de arrendamiento.

Algunos propietarios pueden aceptar un pago único en efectivo, a menudo denominado “contraprestación de valor”, que es similar a la prima que se paga por una opción en los mercados financieros. No es un depósito por la compra de la propiedad, lo que significa que no es reembolsable. La cantidad oscila entre los 100 dólares simbólicos y el 5% del precio de compra previsto.

Financiación bancaria con opción a compra

La buena noticia para los inquilinos es que normalmente, los bancos permitirán que el total de los fondos de la prima por encima de los pagos de alquiler se destinen al pago inicial para la compra de la casa. Sin embargo, si el alquiler que se cobra es una tarifa de mercado, el banco puede no permitir que ninguno de los fondos se aplique al precio de compra. Es importante que los compradores consulten con varios bancos para determinar sus políticas relativas a la financiación de una hipoteca para una vivienda con opción de arrendamiento.

El plazo de una opción de arrendamiento

El plazo de la opción puede ser cualquier período en el que el propietario y el arrendatario se pongan de acuerdo, pero normalmente es de uno a tres años. El contrato de opción de arrendamiento también estipula el precio de compra de la propiedad al comienzo del arrendamiento o cómo se determinará ese precio al final de la opción.

Llaves para llevar

  • La opción de arrendamiento es un acuerdo que da al inquilino la opción de comprar el inmueble alquilado durante o al final del período de alquiler.
  • La opción de arrendamiento también impide al propietario ofrecer la propiedad a la venta a cualquier otra persona.
  • El inquilino suele pagar un porcentaje por encima del alquiler mensual estándar, que se destina al pago inicial para la compra de la vivienda.

Razones para usar una opción de alquiler

Hay varias razones por las que el inquilino y el propietario pueden entrar en una opción de arrendamiento. Es importante considerar si los beneficios superan los inconvenientes de la celebración del acuerdo.

Por qué los inquilinos entran en una opción de arrendamiento

Un comprador potencial puede tener muchas razones para utilizar una opción de arrendamiento en lugar de comprar la propiedad directamente al principio. Una de las principales consideraciones es no tener suficiente dinero o crédito para hacer la compra. El alquiler puede permitir al posible comprador ahorrar dinero para la compra y, al mismo tiempo, construir su crédito haciendo pagos regulares y a tiempo.

El inquilino tiene la oportunidad de comprar una propiedad en el futuro a los precios de hoy. Si el inquilino no tiene el dinero ahorrado hoy para comprar la casa pero le preocupa que el valor de la casa aumente en los próximos años, la opción de arrendamiento es una buena elección. Además, si el inquilino ama la casa, el distrito escolar o el vecindario, la opción de arrendamiento saca la casa del mercado, lo que permite al inquilino ahorrar lo suficiente para comprarla cuando termine el contrato de arrendamiento.

Incluso si el comprador potencial tiene los medios para comprar la propiedad, puede no querer comprometerse con ella de inmediato. Por ejemplo, si el comprador potencial es de otra ciudad, puede querer vivir en la nueva ciudad antes de comprometerse con la compra. O bien, puede que todavía tenga su antigua propiedad para venderla antes de poder comprar la nueva.

Finalmente, la propiedad puede no calificar para ciertos préstamos, incluyendo un préstamo VA, debido a reparaciones o mejoras necesarias. Al alquilar primero, el comprador potencial puede hacer esas mejoras para calificar para el préstamo más adelante.

Por qué los propietarios entran en una opción de arrendamiento

El propietario puede firmar un contrato de opción de arrendamiento porque tuvo problemas para vender la casa en su totalidad. La opción puede hacer que la propiedad sea más atractiva para diferentes tipos de compradores potenciales.

Además, si un propietario está pensando en vender la casa en unos pocos años, la opción de arrendamiento permite al propietario cobrar una prima por encima del mercado actual para el alquiler. En el peor de los casos, el inquilino no compra la casa; el propietario la pone en el mercado para venderla y se queda con los fondos adicionales pagados por encima del alquiler mensual estándar.

También puede haber problemas fiscales al vender la propiedad ahora en lugar de venderla más tarde. La opción, si bien no es una garantía de vender más tarde, hace más probable que el propietario tenga un comprador listo para ir al final de la opción.

El inquilino pierde el dinero extra pagado por encima del alquiler mensual estándar si la opción de compra de la casa no se ejerce al final del contrato de arrendamiento.

Consideraciones especiales con las opciones de arrendamiento

El seguro del arrendatario es normalmente requerido para las pertenencias personales del arrendatario. El seguro de alquiler protege cualquier pérdida de valor de las pertenencias y mobiliario de la casa. Además, es importante que se exija que el propietario también tenga un seguro de vivienda en caso de que ocurra algo durante el plazo del contrato de alquiler que pueda afectar negativamente al valor de la propiedad, como un incendio o daños por agua.

En el acuerdo de opción de arrendamiento debe incluirse una contingencia de tasación. En otras palabras, cuando el contrato de arrendamiento termina, el valor de la vivienda podría haber disminuido. Una tasación proporciona un valor actualizado de la propiedad antes de que se lleve a cabo la compra y la venta.

Es importante calcular la cantidad exacta de dinero que se pagará al propietario al final de la opción de arrendamiento. Recuerde, el propietario está sacando la casa del mercado y renunciando a cualquier ganancia en el valor de mercado de la casa al entrar en la opción de arrendamiento. El propietario querrá ser compensado adecuadamente por no poder vender la casa a otra persona que estuviera dispuesta a comprarla.

Los que consideren una opción de arrendamiento o una opción de compra, lo ideal sería que tuvieran un abogado familiarizado con las transacciones de arrendamiento con opción de compra para revisar la letra pequeña y asegurarse de que no haya sorpresas cuando termine el plazo del arrendamiento.

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