Una guía para el Seguro Hipotecario Privado (PMI)

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  • ¿Qué es el PMI?
  • El costo del PMI
  • Pagar por el PMI
  • Cancelación de la cobertura del PMI
  • Terminación automática del PMI
  • Terminación final del PMI
  • Valor de la casa y PMI
  • Préstamos convencionales sin PMI
  • Requisitos para el pago inicial
  • Hipotecas Piggyback y PMI
  • Prima del seguro hipotecario de la FHA
  • Cancelando el MIP de la FHA
  • El resultado final

Es un mito que necesitas poner el 20% del precio de compra de una casa para conseguir una hipoteca. Los prestamistas ofrecen numerosos programas de préstamos con requisitos de pago inicial más bajos para adaptarse a una variedad de presupuestos y necesidades de los compradores. Sin embargo, si toma este camino, espere pagar un seguro hipotecario privado (PMI). Este gasto adicional puede aumentar el costo de los pagos mensuales de la hipoteca y, en general, hace que el préstamo sea más caro. Sin embargo, es casi inevitable si no tiene un 20% o más de enganche ahorrado.

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Seguro Hipotecario Privado (PMI)

¿Qué es el PMI?

El PMI es un tipo de seguro hipotecario que los compradores suelen pagar por un préstamo convencional cuando hacen un pago inicial que es menos del 20% del precio de compra de la casa. Muchos prestamistas ofrecen programas de pago inicial bajo, permitiéndole dar un pago inicial de tan sólo el 3%. El costo de esa flexibilidad es el PMI, que protege la inversión del prestamista en caso de que usted no pueda pagar su hipoteca, conocido como incumplimiento. En otras palabras, el PMI asegura al prestamista, no a ti.

El PMI ayuda a los prestamistas a recuperar más dinero en caso de incumplimiento. La razón por la que los prestamistas requieren la cobertura de los pagos iniciales por debajo del 20% del precio de compra es porque usted es dueño de una menor participación en su casa. Los prestamistas le prestan más dinero por adelantado y, por lo tanto, pueden perder más si usted no paga en los primeros años de propiedad. Los préstamos asegurados por la Administración Federal de la Vivienda, o los préstamos de la FHA, también requieren un seguro hipotecario, pero las pautas son diferentes a las de los préstamos convencionales (trataremos eso más adelante).

El costo del PMI

En general, pagará entre 40 y 80 dólares al mes por cada 100.000 dólares prestados, según Freddie Mac, una empresa patrocinada por el gobierno que compra y vende hipotecas en el mercado hipotecario secundario. Tenga en cuenta que esta cantidad puede variar en función de su puntuación de crédito y su relación préstamo-valor, es decir, la cantidad que pidió prestada en su hipoteca en comparación con el valor de la vivienda.

En años pasados, se le permitía deducir el costo del PMI de sus impuestos federales. Para el 2017 y en adelante, el Congreso decidió no renovar esa disposición, así que ya no puedes deducir los pagos del PMI de tus impuestos anuales. (En realidad, más tarde restauraron la deducción sólo para el 2017. A partir de 2018, ya no existe).

Pagar por el PMI

Tiene dos opciones para pagar el PMI: una prima única y por adelantado pagada al cierre o primas mensuales. En muchos casos, los prestamistas incluyen el PMI en el pago mensual de la hipoteca como una prima mensual. Cuando reciba el presupuesto del préstamo y los documentos de divulgación del cierre, el monto del PMI se detallará en la sección de pagos proyectados en la primera página de cada documento.

Otra opción es pagar el PMI como uno de sus costos de cierre. En los formularios de estimación del préstamo y de divulgación del cierre, encontrará esta prima en la página 2, sección B. El inconveniente de esta opción, sin embargo, es que es probable que no se le devuelva esta cantidad si se muda o refinancia su hipoteca. En algunos casos, puede pagar tanto las primas iniciales como las mensuales.

Cancelación de la cobertura del PMI

La buena noticia es que no pagará el PMI durante todo el tiempo que dure un préstamo convencional.

La Ley Federal de Protección de Propietarios elimina el PMI en una de tres formas:

  • cancelación del PMI iniciada por el prestatario
  • terminación automática del PMI
  • terminación final del PMI

Puede solicitar la cancelación del PMI una vez que la relación préstamo-valor -el monto del saldo de su préstamo dividido por el valor de mercado de la vivienda- caiga por debajo del 80% del valor de tasación original de la vivienda (o antes, si el valor de su vivienda se aprecia antes de eso). Los prestamistas indican esta fecha programada en el formulario de divulgación del PMI, que probablemente recibió como parte de sus documentos de cierre.

Para cancelar el PMI, tendrás que hacerlo:

  • Haga su solicitud por escrito.
  • Estar al día con los pagos mensuales de la hipoteca.
  • Tener un historial de pagos positivo (no más de un pago que se haya retrasado 30 días en un período de 12 meses o no más de un pago que se haya retrasado 60 días en un período de 24 meses, según Fannie Mae y Freddie Mac).
  • Verifique que no tenga ningún gravamen menor (como una segunda hipoteca).

Terminación automática del PMI

Otra forma de terminar el PMI se conoce como terminación automática del PMI, que se activa en la fecha en que se espera que el saldo de la hipoteca alcance el 78% de LTV. Por ley, los prestamistas están obligados a cancelar el PMI automáticamente en esta fecha. Las mismas condiciones para la cancelación del PMI iniciada por el prestatario (historial de pago a tiempo y sin gravámenes) también se aplican aquí. Si ha tenido pagos atrasados, su prestamista no cancelará el PMI hasta que sus pagos estén al día.

Terminación final del PMI

Finalmente, hay algo llamado la terminación final del PMI. Esto es cuando un prestamista debe terminar automáticamente el PMI el mes después de que el término de su préstamo llega a su punto medio en un calendario de pagos – incluso si no ha alcanzado el 78% de LTV.

Por ejemplo, si tienes un préstamo fijo a 30 años, el punto medio sería después de la marca de 15 años. De nuevo, debe estar al día en sus pagos para calificar. Este tipo de cancelación del PMI suele aplicarse a los préstamos con características especiales, como los pagos globales, un período de sólo interés o la indulgencia del capital.

Valor de la casa y PMI

Su elegibilidad para cancelar el PMI también está influenciada por si el valor de su casa se ha apreciado o depreciado con el tiempo. Si aumenta, puede cancelar el PMI antes de lo esperado; si disminuye, esperará más de lo esperado para cancelar el PMI.

Antes de cancelar el PMI, un prestamista determinará el valor actual de su casa en el mercado mediante una Opinión de Precio de Corredor (realizada por un agente inmobiliario que valora su casa basándose en el valor de casas comparables en su vecindario), una certificación de valor, u otro tipo de valoración de la propiedad

Si el valor de su casa ha caído debido a una caída del mercado, su prestamista probablemente negará su solicitud de cancelación del PMI a menos que el valor de su casa se base en una nueva tasación y usted pague el saldo restante del préstamo al 80% LTV del nuevo valor tasado.

Por otro lado, el valor de su casa podría aumentar más rápido de lo previsto, ya sea debido a las condiciones del mercado o porque la ha remodelado, lo que significa que podría alcanzar el umbral del 80% de LTV antes de tiempo. En ese caso, puede solicitar la cancelación del PMI con anticipación, y su prestamista ordenará una tasación para confirmar el valor actual de la casa. (Nota: Usted es responsable de pagar la tasación de la propiedad, que puede costar entre 300 y 400 dólares. Este monto puede variar según el tamaño y la ubicación de la casa).

Préstamos convencionales sin PMI

Algunos prestamistas ofrecen sus propios productos de préstamo convencionales sin el PMI requerido; sin embargo, tienden a cobrar tasas de interés más altas para protegerse en caso de incumplimiento del préstamo. A largo plazo, eso puede ser más o menos caro que pagar el PMI, dependiendo del tiempo que permanezca en su casa o del tiempo que mantenga la misma hipoteca.

Aquí es donde la comparación de la búsqueda de una hipoteca puede ayudar. Mira las tasas de interés ofrecidas para los préstamos sin PMI frente a los que tienen PMI. Calcule la diferencia entre los dos para ver cuánto más pagará por un préstamo sin PMI. ¿Es esa cantidad menor que los pagos del PMI que harás hasta que alcances el 80% del LTV para la cancelación? Recuerde, el valor de las casas puede subir o bajar, afectando el tiempo que puede pagar el PMI.

Requisitos para el pago inicial

Bajar el 20% del precio de compra de una casa elimina el PMI, que es la forma ideal de hacerlo si puedes permitírtelo. Además de ahorrar regularmente para el pago inicial, considere la compra de una casa más barata.

Un presupuesto más conservador para la búsqueda de vivienda reducirá la cantidad necesaria para hacer un pago inicial del 20%.

Hipotecas Piggyback y PMI

Algunos prestamistas recomiendan usar una segunda hipoteca “a cuestas” para evitar el PMI. Esto puede ayudar a reducir los costos iniciales de la hipoteca en lugar de pagar el PMI. Funciona así: Usted toma una primera hipoteca por la mayor parte del precio de compra de la casa (menos la cantidad de su pago inicial). Luego se contrata una segunda hipoteca, mucho más pequeña, por el resto del precio de compra de la casa, menos la primera hipoteca y los montos del pago inicial. Como resultado, evita el PMI y tiene pagos combinados menores que el costo de la primera hipoteca con el PMI.

Sin embargo, una segunda hipoteca generalmente conlleva una tasa de interés más alta que una primera hipoteca. La única forma de deshacerse de una segunda hipoteca es pagar el préstamo en su totalidad o refinanciarlo (junto con la primera hipoteca) en una nueva hipoteca independiente, presumiblemente cuando la LTV alcance el 80% (para evitar el PMI). Sin embargo, estos préstamos pueden ser costosos, en particular si los tipos de interés aumentan desde el momento en que se contrae el préstamo inicial y cuando se refinancian ambos préstamos en una sola hipoteca. No olvide que tendrá que pagar los costos de cierre nuevamente para refinanciar ambos préstamos en uno solo.

(Para más información, ver Cómo deshacerse del seguro hipotecario privado .)

Prima del seguro hipotecario de la FHA

Si no puedes calificar para un producto de préstamo convencional, podrías considerar un préstamo de la FHA. Como algunos productos de préstamo convencionales, los préstamos FHA tienen una opción de pago bajo – tan sólo un 3.5% de enganche – y requisitos de crédito más relajados.

Los prestamistas exigen un seguro hipotecario para todos los préstamos de la FHA, que se paga en dos partes: una prima de seguro hipotecario por adelantado, o UFMIP, y una prima de seguro hipotecario anual, o MIP anual. Ambos costos se enumeran en la primera página de la estimación de su préstamo y la divulgación del cierre.

La prima de seguro por adelantado

La prima de seguro de la hipoteca por adelantado (UFMIP) es el 1.75% del monto del préstamo. Puedes pagarla por adelantado al cierre o puede ser transferida a tu hipoteca. Si optas por incluir el UFMIP en tu hipoteca, tus pagos mensuales serán más altos y tus costos totales del préstamo aumentarán.

La prima anual

Además de la UFMIP, pagarás un MIP anual, que se divide en cuotas mensuales iguales y se incluye en los pagos de la hipoteca. Dependiendo del término y tamaño de tu préstamo, pagarás entre el 0.45% y el 1.05% del monto del préstamo.

Cancelando el MIP de la FHA

Si pones un 10% o más de adelanto, el MIP anual puede ser cancelado después de los primeros 11 años de tu préstamo. Sin embargo, a diferencia de los préstamos convencionales, los préstamos de la FHA con un pago inicial inferior al 10% requieren que pagues el MIP anual durante la vida del préstamo. Si usted cae en este último campo, la única manera de eliminar los pagos del MIP es refinanciar en un préstamo convencional, una vez que su relación LTV sea lo suficientemente baja para calificar para una hipoteca convencional sin PMI.

El resultado final

Si no tienes mucho dinero ahorrado para el pago inicial, el pago del PMI es una compensación que harás para pedir más dinero prestado. No estás solo si eliges este camino. En estos días, la mayoría de los compradores de casas están haciendo pagos iniciales por debajo del 20%. En 2017, el promedio de pago inicial de una casa era del 10%, según una encuesta de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Cuando solicites una hipoteca, mira cuidadosamente los cálculos del préstamo para comparar cuánto pagarás por un préstamo con el PMI. Un préstamo que puede no requerir PMI pero viene con una tasa de interés más alta. Con pocas excepciones, el PMI es difícil de evitar si necesitas un préstamo con un bajo enganche, pero hay luz al final del túnel: No pagarás PMI durante la vida del préstamo. (Para una lectura relacionada, ver “Cómo evitar pagar el seguro hipotecario privado-PMI”)

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